Depuis le 1er juillet, si vous avez l’intention de vendre ou louer un logement, un nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) a été mis en place. Il n’est plus seulement informatif. 800.000 logements seraient concernés.
Avec le projet de loi climat, le gouvernement organise la chasse aux « passoires thermiques », ces logements énergivores classés F et G. Résultat, le 1er juillet, un nouveau Diagnostic de performance énergétique (DPE) a été mis en place : selon ses critères, le gouvernement estimait dans le parc locatif privé à un peu plus de 500.000 le nombre de logements classés G en France, et environ 900.000 les logements classés F.
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Nouveau diagnostic DPE, chronique annoncée d’une catastrophe pour le logement !
« Diagnostics énergétiques : mauvaise surprise à l’horizon pour les propriétaires bailleurs…
Très mauvaise surprise, qui au bout du compte va se refermer sur le gouvernement et les locataires qui ne trouveront plus de biens en location sur la marché privé.
Parce que le nouveau DPE favorise l’énergie électrique très faiblement émettrice de CO² et donc si vous avez une chaudière au fioul même isolée votre maison ne vaut plus un clou (en terme de normes), au gaz ce n’est pas terrible et avec des simple convecteurs électriques attention… c’est le nirvana… sauf quand vous recevez la facture EDF.
Ensuite ce nouveau DPE est opposable aux diagnostiqueurs. Autant vous dire qu’ils ne vont pas prendre de risque, et être très sévères car dans une insécurité juridique totale. Donc les biens seront plus décotés que nécessaire par prudence et protection juridique.
Enfin parce que sur les 29 millions de résidences principales recensées en 2018, environ 1,9 million de logements (soit 6,6 % du parc) seraient peu énergivores, avec les étiquettes A et B. Autant dire que les logements récents ou neufs sont très peu nombreux. Nous vivons tous essentiellement dans des « passoires thermiques » !
À l’inverse, environ 4,8 millions de logements (soit près de 17 % du parc) seraient très énergivores, en étant classés « F » et « G ». Le parc locatif privé compte 7,3 millions de logements, hébergeant une vingtaine de millions de personnes et détenu par environ 3 millions de propriétaires.
Plus contraignant
Depuis juillet, le diagnostic énergétique des logements ne se base plus sur les factures d’énergie, mais sur les caractéristiques du bâtiment (qualité de l’isolation, type de fenêtres, système de chauffage…). Par ailleurs, il s’établit toujours sur une échelle de sept lettres avec F et G comme plus mauvais score. Néanmoins, il est largement plus contraignant : « C’est beaucoup plus poussé. On va aller prendre la composition de base du mur, je vais y rajouter l’isolation, l’orientation, et ça, mis bout à bout avec les fenêtres, le système de chauffage, ça va me donner une lettre », explique David Gol, diagnostiqueur immobilier.
Le diagnostiqueur estime même la consommation énergétique annuelle. Elle sera communiquée aux futurs occupants. Vient ensuite le verdict de l’indice de performance, la fameuse lettre délivrée par un spécialiste en investissement. En cas de lettre F ou G, le logement sera dans le viseur des pouvoirs publics. Et pour imposer des travaux d’isolation dans les 1,6 million « passoires thermiques » de France, les logements dans la classe G devraient être interdits à la location en 2025 et les logements F en 2028. Bonne nouvelle toutefois, le rapport pointe très clairement les zones et les coûts des travaux prioritaires.
Quels diagnostics immobiliers sont obligatoires ?
Dernier point essentiel, faites établir les diagnostics immobiliers obligatoires. En effet, il vous faut faire établir par un professionnel le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Ce dernier, valable 10 ans, doit mentionner dans son texte l’étiquette attribuée à votre logement, mais d’autres diagnostics sont également nécessaires, avec des durées de validité qui varient :
- Le diagnostic amiante pour tous les biens construits avant le 1er janvier 1997 (illimité).
- Le diagnostic plomb pour tous les biens construits avant le 1er janvier 1949 (valable 1 an).
- Le diagnostic électricité ou gaz si les installations ont plus de 15 ans (valable 3 ans).
- L’assainissement non-collectif pour un bien non raccordé au réseau de la ville (valable 3 ans).
- Le diagnostic termites ou mérules si le bien est dans une zone visée par un arrêté préfectoral.
- L’état des risques et pollution (valable 6 mois).
- Et enfin le diagnostic bruit (illimité).
Un risque d’inflation
Autre nouveauté, si l’acheteur établit que le bien est moins performant qu’annoncé par le DPE, il peut demander réparation du préjudice au vendeur puis au diagnostiqueur. « Le diagnostiqueur étant juridiquement responsable, il va prendre des précautions et se couvrir, ce qui fait qu’il va avoir une tendance toute naturelle à mettre des notes plutôt basses que hautes. Donc, il y a un vrai biais et on a des DPE qui sont pires qu’avant », prévient Tony Berthome, investisseur.
Un effet pervers qui s’ajouterait aux nouveaux critères de diagnostic beaucoup plus stricts, susceptibles d’aggraver les notations. Avec à la clé, le risque d’une inflation du nombre de biens interdits à la location. « On devait en avoir 250.000 de moins avec le nouveau DPE ; en réalité, il semblerait qu’on ait près de 500.000 à 600.000 logements de plus qui seront de futures passoires énergétiques », reconnaît un professionnel de l’immobilier.